L’emergenza epidemiologica ha messo in difficoltà, in modo trasversale, tutti i settori e non sempre gli interventi legislativi sono risultati sufficienti. Locatori e conduttori si trovano in una situazione assai complessa, stante l’eccezionalità delle circostanze. 

Gli inquilini, nelle locazioni commerciali, sono danneggiati dalle restrizioni, poiché non possono fruire dei locali affittati, ma devono comunque provvedere alla corresponsione del canone. 

La soluzione più agevole è quella concordata, ossia il locatore e il conduttore possono decidere, di comune accordo, di rinegoziare il contratto e di rimodulare, al ribasso, l’importo del canone per tutta la durata dell’emergenza Covid-19. Si tratta di una modifica che non è onerosa per i contraenti, infatti, l’accordo con il quale si riduce l’affitto, sebbene registrato all’Agenzia delle Entrate, non comporta la corresponsione dell’imposta di registro. 

L’inquilino non può ridurre il canone in modo arbitrario

La regola generale prevede che il conduttore non possa astenersi dalla corresponsione del canone o ridurlo unilateralmente; infatti, tra le obbligazioni gravanti sull’inquilino, v’è quella di versare il corrispettivo (art. 1587 n. 2 c.c.). 

Le difficoltà economiche non giustificano l’inadempimento

Il dovere di correttezza e solidarietà: obbligo di rinegoziazione del contratto

Da quanto sin qui esposto emerge come, nell’attuale panorama giuridico, non esista una disciplina specifica da adottare nel caso di un’epidemia globale come quella in corso. Le pronunce più recenti in materia locatizia hanno fatto riferimento all’obbligo di correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.). Recentemente, il Tribunale di Roma (ordinanza 29683/2020), appellandosi a tali principi, ha affermato che sussiste, «un obbligo  delle  parti  di  contrattare  al  fine  di  addivenire  ad  un  nuovo  accordo  volto  a  riportare  in equilibrio il contratto entro i limiti dell’alea normale del contratto ». Oltre a ciò, occorre sempre ricordare il dovere di solidarietà stabilito dalla Carta Costituzionale (art. 2 Cost.). 

Pertanto, alla luce di tali principi, è imperativo che le parti rendano equo un contratto altrimenti squilibrato, procedendo alla sua rinegoziazione.

In varie occasione abbiamo già consentito alle parti di raggiungere un accordo.

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